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西平房产网:刚刚央行发布报告大数据告诉你房地产真相

2018-11-08 来源:西平房产网
 
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  西平房产网讯 谈到中国的高房价,专家们往往会给出很多理由,城市化,GDP,土地稀缺,国家发展……但很少见有人说关于高杠杆的事。偶尔一次,还是某专家不遗余力的鼓吹,“六个钱包”首付买房才是正道。我们都知道,一直以来,家庭大肆举债,掏空“六个钱包”做首付,靠着向银行借贷付清数百万购房款,是一般家庭购房的标准流程。这其中就隐藏着,高杠杆、高债务的危机。那么,中国家庭债务规模有多大?居民杠杆率究竟有多高?未来还有没有继续加杠杆撬动房价的空间?11月2日,中国人民银行发布《中国金融稳定报告(2018)》,透露了关键信息。

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  1,40.5万亿元,家庭债务规模10年扩大7倍,中国家庭债务规模究竟有多庞大?央行报告显示,2017年末,我国住户部门债务余额40.5万亿元,同比增长21.4%,较2008年增长7.1倍,接近GDP一半。

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  家庭债务,包括消费贷款和经营贷款,这其中以消费贷款为主体,而消费贷款中,又以房贷为主,房贷占家庭债务整体的比例超过一半。2008年时,我国房贷余额仅为3万亿,而到了2017年底,住房贷款余额膨胀到21.9万亿,房贷占所有住户部门债务余额的54%。但这并非房地产债务的全部。近两年来,短期消费贷款异军突起,涨幅之猛,远远超过房贷。这些所谓的短期消费贷款,往往都是以首付贷、消费贷,房抵贷之名,大肆进入房地产市场,为房价上涨推波助澜。

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  如果说房贷是正常的加杠杆,那么消费贷进入楼市,则是违规加杠杆。正如央行报告所提醒的:部分购房者利用短期消费贷款等渠道违规加杠杆,绕过首付比例限制,从而可能导致大量短期消费贷款流入房地产市场,助长了房地产市场投机行为,房价过快上涨问题更为突出。如果考虑到违规加杠杆的情况,住房债务比想象中的还要夸张。

  2,真实杠杆率112.2%超出国际水平,当然,债务规模庞大,不一定就有问题,关键要看现金收入能不能覆盖债务。这就要引入“杠杆”的概念。“去杠杆”的说法几乎无人不知,但很多人对于“杠杆”是什么,仍旧混沌。其实,杠杆就是负债水平。简单来说,就是1块钱本金能撬动多少贷款的能力。通常,我们以居民债务/GDP总量,来衡量居民部门杠杆率。2017年,我国居民债务余额为40.5亿,相当于于2017年GDP总量(82.7万亿)的49%,这就是居民部门杠杆率。

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  49%的居民杠杆率,究竟高还是低?在国际上,居民杠杆率平均水平是62.1%,可能有人觉得与这一数据相比,中国的49%并不算高,但与新兴国家的39.8%,要高不少。而且以居民总债务与GDP之比来衡量的杠杆率,存在明显低估,如果用居民债务与可支配收入相比,更接近真实。央行报告显示,如果以住户部门总债务与可支配收入进行比较:2017年底,我国居民部门杠杆率高达112.2%,而2008年时仅有43.2%,10年间上升69个百分点。以此来衡量,我国居民杠杆率早已超出国际平均水平,更超出美国等发达国家水平。更关键的问题是,别人的楼市都在去杠杆,唯有我们在大幅加杠杆。经过次贷危机和全球金融危机的洗礼,发达国家纷纷降低居民部门杠杆率,而我国居民杠杆率却从17.9%迅速攀升到49%,扩大2.73倍。

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  从2008年末到2017年末,美国居民部门杠杆率从95.4%显著降至78.7%,日本从59.5%降至57.4%,欧盟从60.4%降至58.0%。

  3,楼市杠杆:上海、浙江最高,央行还用“住户贷款占GDP比重”的算法,计算出了各省市“住户杠杆率”,由于住户贷款主要是买房子,因此可以视作“楼市杠杆率”。下图就是:

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  可以看出,全国杠杆率最高的省份是上海,高达65.5%,其次是浙江,为65.4%,均超过日本法国德国等发达国家。

  杠杆率超过全国平均水平的省份还有:

  甘肃(59.8%)

  广东(59.1%)

  北京(58.8%)

  福建(57.5%)

  重庆(50.6%)

  宁夏(49.3%)

  江西(49.2%)

  而且,同样的数字游戏。

  如果用“住户贷款余额”占“住户存款余额”比例的方式,计算了主要城市最近的“住户杠杆率”,结果可能更有意思。中国部分城市“住户(楼市)杠杆率”排行:

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  注:表格里厦门的最新杠杆率为2018年6月数据,去年为2017年6月数据。深圳、杭州、南京、合肥为2018年8月(最新杠杆率)和2017年8月数据(去年杠杆率)。北京、上海分别为2018年9月(最新杠杆率)、2017年9月的数据(去年杠杆率)。可以看出杠杆率最高的城市厦门,从去年6月以来“楼市杠杆率”又上升了11个百分点,达到了恐怖的178%。

  4,楼市有没有风险?怎么办?如此庞大的债务,如此之高的杠杆,楼市到底有没有风险?对此,央行报告的说法是:房地产金融风险总体可控,但是近年来房地产业高杠杆发展模式和房价过快上涨并存,房地产行业风险有所上升。一方面,我国长期实行审慎的住房信贷政策,平均首付比例达34%以上,这意味着居民可以承受30%左右的房价下跌。另一方面,央行指出,要关注房地产信贷占比过高、部分居民违规加杠杆购房、部分房地产企业债务率过高等风险。目前,房地产以经不单单是一个行业的问题,更是关系到国计民生的大事。如果,房价大跌超过30%,居民将难以承受债务危机爆发的威胁,继续加杠杆让房价大涨,将影响国家的金融稳定。所以,楼市已经进入新的阶段。虽然大跌不会被允许,但上涨同样不被允许。唯有楼市适度的去杠杆势在必行。来源:国民经略。

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  2018年最后61天,决不能让“房闹”们得逞!

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